Masz własnościowe mieszkanie w Sośnicy lub na starym mieście? Pewnie dostałeś już lub lada moment otrzymasz decyzję podwyższającą opłatę za użytkowanie wieczyste. Najczęściej – aż kilkakrotnie. Jest też dobra wiadomość: prawdopodobnie to ostatnia taka podwyżka.
W urzędach w całej Polsce, nie tylko w Gliwicach, trwa wyścig z czasem. Od tego, ile decyzji aktualizacyjnych urzędnicy zdążą wystawić teraz, może zależeć dochód samorządu w przyszłości. Bardzo możliwe, że do tych spraw, które nie zostaną załatwione do końca roku, nie będzie już okazji powrócić. Rząd PiS planuje bowiem dokonać powszechnego uwłaszczenia właścicieli lokali mieszkań na zajmowanych przez nie gruntach.
Jeżeli tak się stanie – przekształcenie wieczystego użytkowania na własność następować będzie z mocy prawa. Nowe przepisy mają zacząć obowiązywać od 1 stycznia 2017 r.
O co chodzi z tym wieczystym?
Kupując dom czy mieszkanie, często żywimy przekonanie, że nabywamy również zabudowany nimi grunt. Z reguły jednak jest inaczej – stajemy się właścicielem jedynie murowanej części nieruchomości, natomiast to, co pod nią, pozostaje w rękach dotychczasowego właściciela – gminy lub Skarbu Państwa. Prawo dysponowania takim gruntem przez posiadacza to prawo wieczystego użytkowania. Właściciel gruntów ma z kolei prawo do pobierania opłaty z tytułu dzierżawy.
Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami wysokość opłaty w rocznym wymiarze ustala się jako procent wartości nieruchomości i zależy od celu, na jaki jest wykorzystywana – wynosi 1 proc. dla gruntów w zabudowie mieszkaniowej oraz 3 proc. dla nieruchomości pozostałych (na przykład garaży czy lokali użytkowych).
Jednak opłata opłacie nie równa. Może się zdarzyć, że z mieszkaniami o identycznej powierzchni związane będą opłaty o różnej, czasem zdecydowanie, wysokości.
– Dzieje się tak dlatego, że opłata zależy od wysokości udziału w nieruchomości oraz od wielkości tejże. Np. w budynku wielomieszkaniowym, tzw. wieżowcu, opłata dla poszczególnego lokalu może być niższa, gdyż stosunkowo niewielka powierzchnia gruntu rozkłada się w udziałach na dużą ilość lokali. Natomiast w niższym budynku o kilku lokalach (w starym budownictwie, kamienicy) opłata dla poszczególnego lokalu może być wyższa z uwagi na mniejszą ilość lokali – wyjaśnia Aleksandra Wysocka, naczelnik Wydziału Gospodarki Nieruchomościami UM w Gliwicach.
Po co aktualizacja?
Opłaty dla poszczególnych użytkowników mogą również rażąco od siebie odbiegać ze względu na lata, w jakich zostały ustalone. Inna była wartość nieruchomości 20 lat temu, gdy na skutek uruchomienia sprzedaży mieszkań komunalnych z bonifikatą dopiero rodził się rynek wtórny, inna obecnie, gdy mimo kryzysu wciąż odczuwalne są skutki cenowej gorączki sprzed dekady. Aby nie dopuszczać do powstawania takich dysproporcji, jak również dla zmaksymalizowania dochodów właściciela gruntów, prawo pozwala na aktualizację opłat.
– Zgodnie z artykułem 77. ustawy wysokość opłaty podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Następuje to z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej – na podstawie wartości tejże nieruchomości, określonej przez rzeczoznawcę majątkowego, który co roku wyłaniany jest przez miasto w drodze przetargu – tłumaczy naczelnik Wysocka.
Miasto Gliwice prowadzi proces aktualizacji już od kilkunastu lat. Z danych magistratu wynika, że do tej pory zmieniono opłaty roczne odnoszące się do prawie 80 proc. nieruchomości gminnych. W tym roku stawki zmieniane są w obrębach geodezyjnych Sośnica (w odniesieniu do gruntów miasta) oraz Stare Miasto, Centrum i Przedmieście (w odniesieniu do gruntów Skarbu Państwa, wobec których obowiązki właścicielskie sprawuje prezydent Gliwic). Jak mówią statystyki wydziału gospodarki nieruchomościami, na przestrzeni roku doręczanych jest średnio prawie 1500 decyzji aktualizacyjnych dla gruntów stanowiących własność miasta i niemal 1000 wypowiedzeń w związku z nieruchomościami Skarbu Państwa.
Skok – szok
Wysokość podwyżki może być dla wielu szokiem. Przeciętnie nowe opłaty są wyższe od starych aż sześć razy, a najczęściej rosną z kilku do kilkunastu, kilkudziesięciu i ponad stu złotych. Skokowa dynamika zmiany wynika stąd, że na wysokość podwyżki wpływa okres, jaki upłynął od ostatniej aktualizacji. Jednak w takich przypadkach nowa opłata będzie obowiązywała w pełnej wysokości dopiero w trzecim roku po dokonaniu zmiany.
- A w zdecydowanej większości przypadków są to pierwsze aktualizacje dokonywane np. po zakupie lokali mieszkalnych, które miały miejsce w latach 90. W związku z faktem, że opłata liczona jest jako procent wartości gruntu, a jego wartość uległa zmianie na przestrzeni kilkunastu, a czasami kilkudziesięciu lat, nowe stawki są znacząco wyższe od dotychczasowych – przekazuje Wysocka.
Od decyzji można się jednak odwołać. Użytkownik, który nie uznaje uzasadnienia podwyżki, ma prawo zakwestionować jej wysokość, składając pismo do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w terminie 30 dni od otrzymania wypowiedzenia. Z danych urzędu wynika, że sprawa jest jednak niemal z góry przegrana. W 95 proc. przypadków SKO staje po stronie miasta i podtrzymuje wysokość podwyżki. Można jednak próbować dalej, przenosząc sprawę na forum sądu administracyjnego.
W określonych sytuacjach przysługuje również bonifikata w opłacie. Prawo do ulgi związane jest tylko z nieruchomościami wykorzystywanymi na cele mieszkaniowe. O obniżkę, do połowy wysokości opłaty, mogą się starać osoby fizyczne, których dochód miesięczny na jednego członka gospodarstwa domowego nie przekracza 50 proc. przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej brutto w roku poprzednim. Aktualnie obowiązująca kwota (za 2015 r.) to 3,9 tys. zł. Ulga przyznawana jest na okres jednego roku.
Koniec wieczystego?
Miasto Gliwice planuje dokonać aktualizacji opłat wobec wszystkich użytkowników do 2022 r. Na przekór tym zamierzeniom idą zapowiedzi będącego u władzy PiS.
Partia Jarosława Kaczyńskiego już za poprzednich rządów dawała do zrozumienia, że wieczyste użytkowanie uznaje za relikt epoki komunizmu, nadający się tylko do likwidacji. Obecnie wraca do tych zapowiedzi, ale wyłącznie w odniesieniu do jednej grupy użytkowników – właścicieli lokali w zabudowie wielomieszkaniowej (blok, kamienica, bliźniak), z wyłączeniem posiadaczy domów jednorodzinnych.
W rządzie Beaty Szydło toczą się prace nad projektem ustawy, która z mocy prawa dokona przekształcenia udziałów w użytkowaniu wieczystym na własność. Według zapowiedzi, nowe przepisy mają wejść w życie jeszcze do końca bieżącego roku z mocą obowiązującą od 1 stycznia 2017 r.
Teoretycznie i obecne prawo nie stawia przeszkód, by przejść z prawa wieczystego użytkowania na własność. Praktycznie, ze względu na mozół, jaki się z tym wiąże – obowiązuje zasada absolutnej jednomyślności współużytkowników na przykład gruntu pod kamienicą, która sprawia, że sprzeciw jednej osoby niweczy zamiary pozostałych – oraz znaczące koszty, prawo w tym względzie pozostaje martwą literą.
Rządowy projekt usuwa te przeszkody, dzieląc prawem własności niejako z automatu. Nie znaczy to jednak, że państwo rozda swoje i gminne grunty za darmo – jeżeli projekt dojdzie do skutku, dotychczasowa opłata roczna za użytkowanie wieczyste zastąpiona zostanie „opłatą”, którą właściciele lokali będą uiszczać przez kolejnych 20 lat. Podstawą ustalenia stawki stanie się aktualna wysokość opłaty za wieczyste.
Wpływy z wieczystego użytkowania to solidne źródło dochodów samorządów. W 2014 r. Gliwice otrzymały z tego tytułu (w związku z gruntami miasta i Skarbu Państwa) 14,5 mln zł, rok później było to już ponad 15 mln. Dlatego, pamiętając że opłata „przekształceniowa” opiera się o obowiązującą stawkę za użytkowanie wieczyste i że być może dla gmin to ostatnia okazja do ich zmiany, stopień, jaki osiągnie aktualizacja opłat na koniec bieżącego roku, wyznaczy wpływy z tego tytułu na kolejnych 20 lat.
Grupa, która ma szczególne powody kibicować planom rządu, to mieszkańcy obszarów, do których aktualizacja jeszcze nie dotarła i nie zdąży tego zrobić przed upływem 2016 r. W kolejce na przyszłe lata pozostawiono obręby: Szobiszowice, Port, Stare Gliwice, Stare Łabędy i Niepaszyce Północ (dla gruntów gminy) oraz Stare Miasto, Kłodnica, Brzezinka, Kozłówka, Niepaszyce Południe, Niepaszyce Północ, Zatorze, Port, Kopernik, Szobiszowice, Szobiszowice Las, Przyszówka Las, Przyszówka, Kuźnica, Łabędy, Łabędy Las, Łabędy Pola (dla gruntów Skarbu Państwa). Użytkownicy z tych terenów należą do szczęśliwców, którzy – wiele na to wskazuje – dostaną szansę uwłaszczenia się na gruntach, wartych nieraz setki tysięcy złotych, za przysłowiową złotówkę.
Adam Pikul
Komentarze (0) Skomentuj